下面是小编为大家整理的2023年当前住宅小区物业管理情况调研报告,供大家参考。
目前我区物业行业从事管理保安保洁维修绿化养护等人员近3500全区居住用房分类特征分布区域总面积总量等统计表名称特征一层或二层平房70年代以前保障型80代以后开发80m2以下改善型90年代以后开发120m2以下基本型90年代末以后开发90m2以上舒适型90年代末以后开发90m2以上舒适型90年代末以后开发140m2以上豪华型分布区域嘉定镇街道街道娄塘镇南翔镇等嘉定镇街道新城路街道南翔安亭黄渡镇等嘉定镇街道新城路真新街道工业区南翔安亭黄渡镇等嘉定镇街道新城路菊园新区真新江桥工业区安亭54xxxxxxxxxxxxxx20019户数户xxxxxxx5总面积2总量114里弄住宅10160售后公房商品住宅早期商品住宅晚期农民集中住宅别墅住宅合计以上数据分析里弄住宅售后公房和早期商品住宅居民家庭户占我区居民家庭总户数的50左右因此解决我区老居住区物业管理的问题是我们工作的重点
当前住宅小区物业管理情况调研报告 2篇
Investigation report on current property management of resid ential quarters
汇报人：JinTai College
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当前住宅小区物业管理情况调研报告 2 篇
前言：报告是按照上级部署或工作计划，每完成一项任务，一般都要向上级写报告， 反映工作中的基本情况、工作中取得的经验教训、存在的问题以及今后工作设想等， 以取得上级领导部门的指导。本文档根据申请报告内容要求展开说明，具有实践指 导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。
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1、篇章 1：当前住宅小区物业管理情况调研报告 2、篇章 2：嘉定老居住区物业管理综合情况调研报告
篇章 1:当前住宅小区物业管理情况调研报告
物业管理是提高居民居住质量和生活水平的重要途径， 也是衡量城市管理水平的重要标志，对加快城市经济文化发展 起着重要作用。住宅小区物业管理因为关乎人们生活的居家环 境、与群众生活息息相关而倍受关注。
一、当前住宅小区物业管理现状 去年 9 月，我市将物业管理职能进行下划，包河区认真
贯彻落实市政府和市房地产管理局的各项要求，努力为辖区居
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民创造优美、和谐、安全、舒适的居住环境，在抓好队伍，建 立区、街（镇）物业管理联动机制，调处重大物业纠纷等方面 做了大量工作。
（一）搭建管理机构。根据合政办秘[100]文件精神，物 业管理工作从市房地产管理局下划至各区，实行“两级政府， 三级管理，四级网络”的模式，落实属地管理，区政府把物业 管理职责赋予区住建局，在区住建局设立物业管理和住房保障 科。各街（镇）对应在大建办设立了物业管理机构。
（二）各类住宅小区物业管理情况。包河区现有各类住 宅小区 362 个，其中有物业管理的小区 180 个，物业管理面积 约 2000 万平方米，物业管理水平参差不齐，其中新建的高档 小区的物业管理水平相对较高。
（三）物业服务企业情况。目前在包河区进行物业服务 企业共 129 家，其中具备一级资质的企业 8 家，具备二级资质 的企业 18 家，其余均为三级资质的物业企业。从各物业服务 企业的运行情况看，越是资质高的物业服务企业，为居民提供 的服务质量满意度也越高。
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（四）业主委员会的成立情况。包河区共有 55 个住宅小 区成立业主委员会。大多数业主委员会发挥作用较好，在选聘 物业服务企业、协调企业与业主的关系上做了大量有益的工作。
二、当前物业管理工作中存在主要问题
由于物业管理是一个新兴的行业，面临较多的复杂情况 和问题，因此信访量大，纠纷较多。自 20xx 年 9 月至 20xx 年 9 月 1 日，包河区共处理关于物业方面的 12345 市长热线 361 件，政民直通车 45 件，市长信箱 12 件，电话投诉 141 件，接 待来访群众 257 人次，存在的主要问题有：
一是物业管理主管部门力量不足。目前，包河区住建局 作为物业管理的主管部门，仅有 3 人专职从事物业管理工作。
各街（镇）继去年市开展物业管理专项整治百日行动后，虽相 应成立了机构，但配备人员均为兼职人员，不专心、不安心、 难尽心的问题客观存在，与物业管理涉及面广和问题多、难协 调的现状不适应。
二是业主委员会运作缺乏监督。业主大会是业主自治组 织，业主委员会是业主大会的执行机构，在业主大会闭会期间， 主要工作由业主委员会负责执行和落实。由于部分业主委员会 成员从相关活动中捞取好处，易与物业服务企业以及其他业主
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产生矛盾纠纷。比如对小区公共收益的管理监督就是一大难点， 也是业主委员会成员之间，业主与物业公司之间存在矛盾的焦 点，而解决类似的矛盾业主大会最有权威，但由于业主大会召 开的条件要求很高，无法及时召开，因而很多矛盾不能及时解 决，甚至造成反复上访，影响和谐稳定。
三是前期物业存在诸多弊端。《物业管理条例》第二十 四条规定：“要按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通 过招投标的方式选聘物业服务企业”。实际操作中前期物业服 务企业通常是由开发公司的一个部门演变而来，与开发商有着 上下级的隶属和斩不断的经济利益关系。一旦开发商因房屋质 量与业主发生纠纷，前期物业既要维护开发商的利益，又要维 护业主的利益，陷入两难境地。业主由于正当权益得不到保障， 就把该打在开发商身上的“板子”打在物业服务公司身上。造 成监管部门及时协调纠纷难，业主和物业服务公司的“心结” 越结越深，导致物业费收缴难等问题，影响物业服务水平，易 造成恶性循环，最终损害的是业主的利益。
四是物业企业收费难与运行成本高的矛盾突出。近年来， 物价上涨较快，使物业公司的运作成本不断增加，其中人员的 工资支出占较大比例，现行合肥市最低月工资涨至 1010 元， 近期出台的《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》，取消
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了公摊费收取项目（二次供水用电除外）。同时部分业主对缴 费义务认识不到位，以种种托词拖欠和拒交物业费，而物业服 务企业在收取的费用不能维持其正常运行时，要么降低服务标 准，要么在合同到期前撤离，造成广大业主利益受损，甚至引 发社会不稳定因素。
三、几点建议
（一）加大培训力度，突出正面宣传。物业管理在我国 虽然起步较晚，但为规范物业管理工作，国家相继出台一系列 法律法规。有关部门及街镇要主动承担责任，加大对这些法律 法规的培训力度，扩大培训范围，使全社会都能了解、关心物 业管理工作，自觉履行义务，保障业主权益。要就业主的义务、 物业服务企业的社会责任、积极缴纳物业服务费与提高物业服 务质量的关系、业主自治组织在物业管理活动中的地位作用、 政府职能部门的职责等相关内容进行全面宣传，使业主、物业 服务企业以及政府部门之间能统一认识，自觉做到相互理解、 相互支持。
（二）统一配备物业协理员。由区统筹考虑，为各街镇 配备专职物业协管员，解决兼职问题，让专职的人干专业的事， 切实把物业管理的各项工作做扎实。
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（三）把好前期物业入口关。前期物业是由开发商通过 各种形式选聘的，而且在售房时就已经定下，在小区没有交付， 业主没有入住的情况下，区级物业管理主管部门目前还不能介 入此项工作。因此要自上而下形成一套有利于后续物业管理的 监管运作机制，使有关部门和业主能够实质参与开发商对前期 物业选聘、峻工查验和物业交付工作，减少因开发遗留问题对 后期物业管理带来的困扰，维护业主利益。
（四）大力扶持村（居）属物业服务企业。包河区现有 村（居）属物业服务企业 10 余家，目前管理服务都比较好， 且均为三级资质的企业。这些企业在村（居）范围内，管理优 势明显，既解决居民就近就业，又为辖区居民提供服务，同时 因其带有政府的“影子”，管理起来比较容易，且不以营利为 主要目的，又与居民有着特殊的“亲情”，一般不会产生纠纷， 尤其在三无小区的物业管理方面发挥的作用明显。政府应在政 策上予以扶持，如设奖补资金，鼓励该类企业做大做强，在服 务自管小区的同时，逐步把服务向更多的“三无”小区延伸， 解决当前“三无”小区物业管理难问题。
篇章 2:嘉定老居住区物业管理综合情况调研报告【按住 Ctrl 键
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嘉定镇街道区人大代表工委调研小组
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一、引言
物业是指房屋以及与之相配套的设备、设施和相关场地。
物业管理是指业主或者委托的其他人对物业以及区域内与物业 相关联的共同事物进行管理和维护的活动。物业管理是我国住 房私有化的产物，是 90 年代中期产生的一个新兴行业。1992 年，我区成立了第一家物业公司上海 xxx 有限公司。经过十多 年来政府、企业、业主和社会各方不懈努力，我区住宅小区管 理取得了一定的成效。主要表现为：全面改革了传统的房屋管 理体制，初步建立了物业管理的市场机制，切实加大了为民办 实事力度，逐步推进了住宅小区综合管理。但是随着我区经济 社会迅速发展，人民群众对住宅小区综合管理和物业服务的要 求也越来越高。如何搞好住宅小区的物业管理，解决老百姓反 映热难点问题是我们各级政府和社会相关方面（单位）研究的 课题。
根据市委完善民生政策措施、力促和谐社会建设的要求 以及关于加强居住区物业管理的工作精神，嘉定镇街道区人大 代表工委组织部分人大代表对我区老居民住宅小区的物业管理 基本情况进行工作调研。
二、调研目的、方法和过程（一）调研目的
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通过对我区物业管理、老住宅小区居住环境、业委会运 作等调查，为区政府有关部门解决物业管理中存在的热难点问 题提供第一手资料，为政府有关部门安排解决民生民需实事提 供依据，使我区城市发展和管理上一个新的台阶，为构建和谐 社会奠定良好基础。
（二）调研对象、方法和内容
调研对象：基层群众、业主委员会成员、业主代表、物 业公司负责
人、社会各界人士。
调研方法：本次调研采取问卷、电话访问、个别访谈、 实地察看等方法。共发放调查问卷 100 份，人员采取随机抽样 形式。电话访问由访问者在所查看物业公司的物业任务单上随 机抽取。个别访谈对象，主要是物业管理公司经理、业主委员 会成员、居委干部和业主代表。
调研内容：重点围绕物业公司的行风建设、老式住宅居 民区的生活环境、业主委员会运作、街坊基金的亏损、物业管 理费的收缴等五个方面。另外，还包括老居民区人民群众关心 的物业管理中热点问题、老百姓急需政府部门帮助解决的物业 管理中的历史遗留问题。
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（三）调研过程 5 月下旬，街道区人大代表工委建立了由街道区人大代表 工委主任、5 名区人大代表等组成的调研小组，拟订了调研提 纲。自 6 月上旬开始，主要对老住宅小区的物业管理现状展开 调研。调研过程中，听取了区房地局有关部门对我区居住区物 业管理的工作汇报；走访城南小区、迎园十坊、菊园嘉富三 个老式住宅居民小区；实地察看了广厦物业公司、明达物业公 司、万涓物业公司、嘉定区房屋修理应急中心物业服务状况；
召开群众座谈会 8 个（参加人员 71 人次），个别访谈 18 人次， 收集群众意见 35 条，电话（随机）征求业主意见 7 人次，检 查物业工作台帐 18 本；发放问卷 100 份。广泛听取各个方面 对我区（尤其是老居住区）物业管理的意见和建议。
三、我区物业管理基本情况 据统计，我区现有住宅小区 250 多个，建筑面积 1100 万 平方米（见表 1）。目前已成立业主委员会的住宅小区有 226 多个，占 符合成立条件住宅小区总数的 92%。
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本区经过工商登记、取得物业管理资质的企业近 147 家：
其中注册在嘉定、在嘉定从事物业管理的企业 55 家；注册在 外区，在嘉定从事
物业管理的企业 15 家，其中骨干企业有上房、万科、金 地、东湖等。
目前我区物业行业从事管理、保安、保洁、维修、绿化 养护等人员近 3500 人。
表 1 全区居住用房分类、特征、分布区域、总面积、总 量等统计表
名称特征一层或二层/平房/70 年代以前（保障型）80 年 代以后开发、80M2 以下（改善型）90 年代以后开发、120M2 以下（基本型）90 年代末以后开发、90M2 以上（舒适型）90 年代末以后开发、90M2 以上（舒适型）90 年代末以后开发、 140M2 以上（豪华型）分布区域嘉定镇街道街道、娄塘镇、南 翔镇等嘉定镇街道、新城路街道、南翔、安亭、黄渡镇等嘉定 镇街道、新城路、真新街道、工业区、南翔、安亭、黄渡镇等 嘉定镇街道、新城路、菊园新区、真新、江桥、工业区、安亭、 黄渡镇等马陆、安亭、朱桥、华亭、方泰南翔、江桥、新城路 xxxxxxx01xxxxxxxxxx.
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54.xxxxxxxxxxxxxx20019 户数（户）xxxxxxx5 总面积 （万 M
2）总量（%）114 里弄住宅 10160 售后公房商品住宅（早 期）商品住宅（晚期）农民集中住宅别墅住宅合计以上数据分 析，里弄住宅、售后公房和早期商品住宅居民家庭户占我区居 民家庭总户数的 50%左右，因此，解决我区老居住区物业管理 的问题是我们工作的重点。
四、老居住区物业管理存在的主要问题及原因分析
为具体了解和掌握业主对物业管理行业的意见，调研小 组发放问卷调查 100 份，回收 98 份，有效问卷 95 份，随机调 查结果如下：将近 63%的居民认为，居住的小区各方面很一般， 其中有 10%的居民认为很不满意。
表 2 对目前居住小区满意率的情况统计表
问卷题目你对目前居住的小区各方面还满意吗？选项 1、 非常满意
2、满意百分比（%）026.63、一般 4、不满意 63.410%其 中，居民反映最突出的问题是小区环境差、保安不到位、街坊 基金严重亏损、业委会作用发挥不够、物业管理费收支矛盾突 出等，分析上述问题的产生原因，主要是以下几方面因素：
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（一）物业管理体制尚未完全理顺
主要表现在：一是本区物业管理工作机制尚不健全。物 业管理是一项系统工程，有较强的综合性和区域特点，涉及房 地、建设、规划、环卫、公安、消防等多个部门，有时各种矛 盾会交织在一起，为此光靠行政主管部门难以协调各方，难以 发挥对居住物业的管理、协调、指导、监督等作用，许多工作 还停留在应付上级检查、突发性矛盾的应急处理上。社会、政 府、业主对物业企业在物业管理中侵犯业主权利的行为，缺乏 有效的制约措施，如小区保安管理，小区的案发率不与物业公 司经营好坏挂钩；二是物业管理没有从真正意义上纳入社区管 理范围。不少居住小区内居委会、物业公司、业主委员会三方 各自为政，缺乏沟通、协调渠道，遇到矛盾和问题经常出现相 互埋怨、指责，或一推了之的现象；三是对小区内违法装修、 违法搭建等行为处置难度大。《物业管理条例》中早就明确规 定了业主的禁止行为，并规定了相应处罚办法，但是在处理违 法行为时，有关部门却缺乏有效办法，甚至不作为。房地、规 划与市政部门都有其执法职能，但由于职责尚欠明确，不同程 度地存在推诿扯皮现象，物业公司行使的权力仅仅是制止，不 能“强制”，而居委会又没有管理职能，造成违法建筑年年拆， 却年年还在增。
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（二）历史遗留问题没有及时解决
据统计，76%的业主认为居住区的环境差，历史遗留问题 多。主要表现在：一是老居住区建设较早，大多数都建造于 80 年代以前，当时规划标准低，开发企业见缝插针，因此造 成绿化少、没有停车场地、住宅密度高；二是老住宅区中尚存 在着相当数量的不成套公房，没有单独
的煤卫设施。有的售后公房居住面积小，所以有一定经 济条件的住户都另买住房，留下的老住宅除出售外，大多数都 用于出租，如桃园、叶池社区，出租户占居住总数的 30%以上。
外来人员的生活习惯还不能适应城市化生活的要求，乱扔垃圾 的现象随时可见，卫生状况不尽人意；三是小区出入口多，没 有公共的停车库，加上保安管理不到位，“三车”失窃现象时 而发生，老百姓怨声载道；四是公共设施老化，如路灯不亮、 下水道管径细经常发生堵塞等。
老居民区存在的普遍问题 120%100%80%60%40%98%76%60%68%物业业主 10%1：环境差 2:收 费低 0%0%3:保安不到位（三）物业管理市场化机制尚不成熟
主要表现在：一是物业管理尚未真正形成市场准入机制。
由于前期开发的商品房维修基金归集不到位，老旧小区物业管
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理收费标准太低等因素，使物业管理招投标工作很难实施，致 使市场化运作机制尚不成熟，难以实现真正意义上的物业管理 双向选择。因此，目前企业规模小、管理水平差、服务方式落 后、管理人才缺乏已经成为阻碍我区物业管理正常发展的瓶颈。
老居住区物业管理中没有一家品牌企业，本地企业除广厦物业 近几年在搞规模经营外，大多数物业企业停留在过去房管所或 开发商附属的模式中苦心经营，企业经营收入还是以物业管理 费和过去存
量房租金为主。企业对如何服务好业主研究不深，特别 是对物业管理中专业化服务保安、保绿、保洁这三个方面兴趣 不大，且服务质量差，已引起广大业主的反感。据统计，68% 的业主认为居住区的保安不到位。究其原因：客观上，老居住 区环境差，物业收费标准低，收取的保安费不够支付保安人员 和保安管理费用，引起保安不到位；主观上，有的物业公司管 理水平差，对保安人员管理不严，保安人员缺乏责任心，引起 工作不到位。部分小区虽安装了监控，但保安人员擅自离岗、 漏岗，更不用说做监控值班记录了。
二是物业管理收支矛盾难以做到完全市场化。老小区物 业收费标准低、收缴率低，不少物业公司收支难以平衡，入不 敷出，从而降低服务标准，引起业主不满，从而陷入了物业公
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司抱怨收不足费而无法服务，业主抱怨服务低劣而不愿交费的 `怪圈。
目前老居住区物业管理费收费标准最低的（每户按大、 中、小套三种标准收取，大套 7.5 元/月，中套 6 元/月，小套 4.5 元/月。保安、保洁费每户分别按 3 元-6 元/月标准收取。
就是商品住宅每平方米收费 0.23 元/月，这在全市范围内也是 最低的，而且近 10 年标准没有提高，而职工的平均工资在逐 年提高。例：温宿路 16 弄小区共有 134 户居民。如果用四班 三运转物业保安管理工作方式，至少用 4 个人，按人均费用 1.5 万元/年，每年物业保安人头费要 6 万元。小区物业管理 费标准 4.5 元/月，就算每月足额收缴，即 134×4.5×127236 （元），那么这 52164 元缺口谁来付？这样的小区由谁愿意管？ 于是出现撤走了保安人员现象发生（如叶池小区）。
在调研过程中，我们了解到物业企业和居民群众对物业 管理费这个问题有完全不同看法（见图
２）。物业公司主要观点：一、我市最低工资标准从 90 年代末 420 元提高到现在 750 元，几乎翻了一翻，可是物业管 理费却近 10 年来没有增长过，因此，物业管理费有必要进行 调整。
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二、物业管理企业在市场经营中，地位不平等。其他企 业可以根据成本提高自己的产品价格，而物业管理费的提高却 受到计划经济模式控制。物价部门不松口，永远也解决不了。
从某种意义来说，政府把部分责任转嫁到物业企业身上。
关于业主不交物业管理费的主要原因，我们也进行了问 卷调查，结果是：认为维修不及时占 34%；收费不合理占 30%；
生活困难交不起占 21%；服务态度差占 15%。从图２分析，要 提高物业管理费标准，让老百姓多出钱，困难很大。业主不交 物业管理费的另一个原因是动迁居民，据叶城物业公司反映， 在工业区南区动迁户不交物业管理费（达 800 多户）已经成为 多数动迁户从众行为，动迁户不交物业管理费的主要理由是：
都是农民安置，北区农民集中居住区物业管理费由政府或集体 补贴，所以我们也不交。工业区南区安置的房屋都是可以上市 的商品房，而工业区北区安置的房屋是不可以上市的农民住宅， 虽然在安置中都用房屋或货币结算，但性质是完全不同的。
物业公司员工工资在涨，物业管理费却不增长，你说怎 么办？120%100%80%60%40%10%2%3%8%C：物业公司自行消化 D：
提高物业费标准 40%63%27%97%物业业主 0%A：重新选聘物业公 司 B：降低服务水平
（四）街坊基金亏损现象严重
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街坊基金是售后公房特有的基金，按售后公房每平方提 取 20 元标准归集在街坊基金中，主要用于交纳路灯电费、道 路维修、绿化养护、
下水道的疏通和公共设施改造。街坊基金是固定的基金， 除 1999 年以前国家对街坊基金本金以高出银行储蓄 5%利率作 为补充外，街坊基金几乎没有增值渠道。就是有其他收益，如 汽车停放收费，也基本用于弥补保安人员费用不足。10 多年 来街坊基金只有支出，没有进帐，加上街坊基金使用很规范， 所以我区 80%的售后公房小区面临着亏损，亏损最大的小区接 近 100 万元。例：桃园小区街坊基金每年固定费用，交纳路灯 电费、道路维修、绿化养护、下水道的疏通和部分保安人员费 用（不含设施改造，按 20xx 年价格标准计算），应为 20 万元。
在没有增值渠道情况下，20xx 年亏损总额已达 70 万元，20xx 年将达 90 万元，以次类推街坊基金亏损将会越来越严重。
按照《物业管理条例》第十一条规定：业主大会履行决 定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施职责；第十二条 规定：专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理 区域内全体业主所持投票权 2／3 以上通过。如果街坊基金减 少亏损，那只有经物业管理区域内全体业主的三分之二以上同 意通过，那么业主大会才能履行专项维修资金续筹方案。调查
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显示：在对如果街坊基金亏损后，你愿意重新筹集的认识上 （表 3）愿意筹集的人数只有 26%，距全体业主三分之二（67%） 以上业主同意的要求相差太远，显然要每户业主出资来续筹街 坊基金困难很大。
表 3 街坊基金亏损后，你愿意重新筹集意向统计表
问卷题目选项 1、我愿意如果街坊基金亏损后，你愿意重新筹集吗？2、 不愿意 3、随大流
4、不表态百分比（%）xxxxxxx（五）业委会队伍的专业 素质不高
在当前解决物业管理中最难的问题是什么？调研中我们 从四个方面提出问题：
1、两项基金的归并；
2、物业管理费的等级收费；3、业
委会不能有效地代表业主大会办事；4、街坊（维修）基 金的筹集。调查结果:业委会不能有效地代表业主大会办事和 街坊（维修）基金的筹集成为居民群众心目中最难解决的问题。
目前解决社区物业管理中最难的是：A:维修基金的筹集 15.63%31.25%21.90%B:业委会不能有效地代表业主大会办事 C:
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物业管理费的等级收费 31.25%D：二项基金归并关于（维修） 基金的筹集上面我们已经讨论过，这里我们主要分析业委会不 能有效地代表业主大会办事。分析原因主要是：
一、业委会地位问题。它不光要代表全体业主行使业主 的权利，同时还代表全体业主维护业主的利益。往往有些业委 会粉墨倒置，同物业企业一起侵害业主利益；
二、业委会成员素质问题。缺少房屋保养和维修，资金 使用和管理方面的专业人才。特别是业委会主任如果不懂物业 方面的专业知识，就很难代表业委会或全体业主说话。我们从 问卷中了解到：你对你小区业委会工作满意吗？满意的占 27%；
不满意的占 2.1%；一般的 70%；不知道 0.9%。这里要说明的 是，这次问卷的对象中业委会成员占很大的比例，如果是一般 业主，打分的结果就不得而知了。因此怎样选好业委会成员， 提高业委会成员办事能力，是我们在当前在社区管理中应该认 真思考的问题。
五、近年来政府所做工作及取得的成效
近几年来，区政府及有关职能部门围绕《物业管理条 例》，结合我区实际，围绕居民群众反映突出的问题，采取一 系列措施，取得了一定
成效。具体体现在：
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1、加大旧住宅整治力度，全面落实住宅“平改坡”综合 改造。今年我区将加大旧住宅综合整治作为提升物业管理水平 的基础工作，并创新观念，规范管理，完善房屋修缮标准，力 争建立与时代相适应的，具有我区特色的居住房屋修缮和管理 的长效机制。年内将结合新城建设的总体工作部署，突出嘉定 老城区综合改造，力争完成 30 万平方米房屋综合“平改坡” 项目，并加大旧住宅综合整治力度，共排定了 60 多万建筑面 积的住宅进行综合整治，总计投入资金 1600 多万元。
2、设立售后公房的补贴。区房地部门会同区地区办向区 人民政府提出专题报告，要求区政府参照周边区对售后公房给 予管理费补贴的模式，切实提高售后公房为主的住宅小区的管 理水平。
3、扩大物业管理社区党建的试点工作。区房地局在认真 总结新成路街道的试点经验基础上，在有条件的街道、镇继 续开展物业管理社区党建联建工作。今年确定嘉定镇街道、南 翔镇、安亭镇为物业管理社区党建工作的街道、镇，继续深化 物业管理社区党建工作。
4、今年 7、8 月开展物业管理优质服务“双月”竞赛活 动。活动自 7 月 1 日到 8 月 31 日，将包含物业管理技能大比 武、“抗高温、送清凉”便民服务、防汛防台四级响应演练及
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实战等项目，倡导优质服务，旨在深化物业管理优质服务内涵， 加快提高物业管理行业职工技能，提升物业管理行业人员服务 水平。
5、配合市有关部门关于《加强住宅小区综合管理三年行 动计划（2007-2009）》在我区的贯彻落实，力争区里建立住 宅小区综合管理联席会议制度，做好小区综合管理的各项工 作。
总的来说，我区的物业管理趋势向好。在近几年行风测 评中，群众满意度高于全市平均水平。物业管理中较好的企业 有广厦、明达、磊成等，这些公司的主要成绩是以业主利益为 重，认真做好自己服务工作，
在经济和社会效益方面取得双赢。我们认为：嘉定的物 业管理虽然存在着一定问题，群众意见较多，但是领导重视， 社会各方面为解决这些问题有成功的案例，而且取得了突出成 绩，所以我们应予充分肯定。
六、关于加强我区物业管理工作的建议
物业问题是加强社区建设、构建和谐社会的重要内容之 一。物业管理的最终目标是向社会化、市场化、专业化的方向 发展，要做到“严格管理、科学管理、长效管理”，为进一步
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提高我区物业管理水平，尤其是加强老旧小区的物业管理，提 出如下建议：
（一）进一步明确工作责任主体，建立长效管理机制
物业管理工作是一项系统工程，要在明确责任主体、理 顺各方关系的基础上，建立一套行之有效的物业管理长效机制， 形成职责分明、措施得力、政令畅通、信息及时、办事高效的 管理网络系统。
一是要建立健全组织机构，明确责任主体。建议建立以 区地区办为牵头，其他职能部门为成员单位的领导机构，加强 对住宅小区的综合管理。其主要职能是：制定相关的我区住宅 小区综合管理方面的政策；研究我区住宅小区综合管理发展方 向；审核和批准住宅小区综合管理改造和建设规划和社会发展 规划；解决和协调住宅小区综合管理中存在的问题。其工作总 体思路是以规范居住房屋租赁为抓手，以加强住宅小区综合管 理为重点，以为广大市民创造和谐的居住环境为目标，坚持属 地管理和综合治理相结合，层层落实管理责任，按照《上海市 加强住宅小区综合管理三年行动计划》，进一步理顺住宅小区 综合管理的体制、机制和法制，基本消除住宅小区综合管理中 的政府的缺位。
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另外，建议建立由社会各方有关人员组成的物业管理研 究协会，起到调查研究、社会监督的作用。
二是要对全区物业状况做到家底清、情况明。要全面掌 握全区售后公房或商品房具体、准确的数据，了解他们在两项 基金上的使用情况以
及目前存在的问题，管理部门应该主动去发现问题，寻 找解决问题的办法。有些问题确属本部门不能解决的，应及时 上报区政府。如，南门开发区多数业主不交物业管理费之事。
又如，街坊基金亏损的原因及目前亏损的程度，要进行专题调 研，制定有效解决问题的办法。
三是要调整健全物业管理的相关制度。根据《中华人民 共和国物权法》的有关规定，要及时制订并出台我区关于物业 管理的相应制度，进一步明确业主、业主委员会、物业公司在 日常管理中各自的权利和义务。当前，我区正值小区业主委员 会换届高峰，房地部门要指导好业委会的组建及物业公司的选 聘工作，特别是过去在业委会和物业公司签订的服务合同中没 有明确的权利和义务，这次要落实完善。如，保绿、保洁、保 安三项服务要明确服务主体和责任，将完成质量与业绩考核相 挂钩。又如，物业费到底应该由谁来收取，在服务合同中应该 详细说明。为此，区房地部门要尽快拿出这方面的指导意见。
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四是要切实采取行之有效的考核办法。要增加物业管理 考核项目，如，业主委员会运作行为是否规范，业主委员会和 物业公司签定的服务合同是否全面或完整，物业公司信息发布 是否透明等。考核采取定期检查和不定期巡查相结合的方式， 强化日常管理，对违反有关考核规定的企业予以通报批评，降 低甚至取消物业管理资质，把考核和奖惩挂起钩来，确保整个 物业管理工作水平的不断提高。
（二）进一步加大政府支持力度，改善居民居住环境
本次调查中，在对“当前老的住宅居住区物业管理最应 该解决的事”选项中，认为政府政策上支持的占 83%。在“目 前管理中认为政府应该怎么做”选项中，要求政府加大资金投 入的占 62%，要求政府出台相关的物业管理政策的占 50%。从 以上的民意调查中我们了解到，居民群众希望得到的是政府在 政策上的支持、财政上的投入。
一是要出台相应的政策办法，依法处理各类矛盾。如在 街坊基金亏
损的问题上应该出台相关的政策，特别是依靠广大业主 每年提取除维修基金本金外的利息资金来补充街坊基金不足和 道路使用补偿（停车）费来充抵街坊基金亏损，政府部门一定
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要拿出指导性意见。另外，我们从（表３）中了解到，重新筹 集街坊基金也不是不可能，数据告诉我们随大流的业主近半数 达 49%，所以重新筹集关键是政策的支持及宣传和发动工作。
又如，政府每年除对集中的售后公房进行补贴外，要扩 大其他售后公房或动迁用房补贴范围，政府对售后公房进行补 贴，应该公开补贴项目；同时要评估被补贴的小区物业管理水 平是否提升和群众的满意度。再如，对外来人员在住宅小区 “群租”隐患，公安、工商、规划、人口办、消防卫生、地税、 综治等相关部门要提出相关工作方案，采取争取早日实施。
二是要在财政上予以支持，加快旧区综合改造。目前， 我区老居住区大概有 50 万平方米。这些老的住宅年代最久为 60 年代建造，其内部大部分没有独立的煤卫设备，存在着下 水道堵塞、乱拉线路，电线老化裸露，没有足够的消防设施等， 在外部没有围墙、没有绿化、没有停车场地、没有自行车棚、 晚上没有灯光等。我们在叶池社区实地看到的，这些老的住宅 大部分都是出租户，外来人员占 90%，住在这里的本地人大多 数是退休工人、低保户或低收入者。据反映，这里治安情况复 杂，安全系数低，当地居民生活十分清贫。近些年来区政府为 嘉定的建设花了大量的精力，但这里却成为一个被遗忘的角落。
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为了真正体现解决民生问题，让改革开放的成果受益于广大居 民群众，我们希望政府部门加快对老居住区改造的步伐。
具体的措施：一是落实机制。区、街道两级建立老居住 区改造办公室，并形成相关部门各司其责、协同配合、依法处 置的工作机制和综合协调机制；二是本着早改造、早得益、成 本轻的原则，尽快制订相应动
迁安置政策（通过业主自我管理的作用，让全体业主决 定安置政策公平性、合理性、科学性）和规划建设方案；三是 开展老居住区改造调查工作，切实掌握我区老居住区的基本情 况，以点带面，分类改造，另外对群众反映强烈的突出问题如 桃园宝塔型房屋的改造，要加快落实实施。
（三）进一步完善物业管理市场机制，培育品牌服务企 业一是要尊重企业的经营自主权。坚持运用市场竞争机制，规 范运作，优胜劣汰。坚持标本兼治、重在治本的原则，严格市 场准入和清出制度。进一步完善投诉举报制度，加大日常监管 力度，健全市场监督机制，对违法、违规经营的物业管理企业 做到严厉查处。物业管理小区逐步实行招投标和业主选聘及解 除物业管理公司。物业服务实行“明码标价”。
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二是要实现分等级物业管理标准收费。加快建立适应市 场经济要求的物业管理收费机制。由于多种原因，目前的物业 管理收费方法没有从根本上按经济规律办事，因此，必须尽快 建立适应市场经济要求的物业管理收费机制和尽快形成“以质 论价、质价相符、合同约定”的收费体系，逐步提高物业服务 收费标准，在提高服务质量的前提下，逐步扭转物业管理企业 长期亏损的局面，确保该行业良性循环、健康发展。
三是要进一步规范业主委员会运作行为。我们希望政府 有关部门在进一步完善我区物业管理的市场机制同时，特别是 对业主委员会运作行为要进一步规范，明确相应措施，不能放 任自流，对业主委员会和物业公司签定的服务合同全面或完整， 要有审核的部门，使业主委员会真正成为全体业主利益的维护 者。
四是要公开物业管理公司的信息。物业公司信息发布是 否透明？包括物业服务实行“明码标价”。（说明：我区本土 物业除广厦物业有一个网站外、嘉城物业有一个网页外，其他 物业好象没有什么网站？）要化大力气、要制定相应考核指标。
同时，要在税收政策上扶植物业公司的发展，引导我区物业企 业之间进行强强联合，做强本土物业的品牌为我区广大业主更 好的服务。
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（四）进一步做好其他基础工作，提升我区物业管理水 平一是要提高物业管理和从业人员整体素质。在全区以非正规 就业方式建立专业化保安、保绿、保洁服务公司，加强对社区 管理人员、房地所管理人员、开发企业、物业企业、业委会等 方面相关人员的培训，提高从业人员的整体素质。
二是要建立一整套物业管理信息系统。把我区所有从事 物业管理工作的行政管理人员及机构情况、在我区实施物业管 理的物业管理企业情况、我区所有物业的基础情况、业委会相 关情况等等内容，建立数据库进入电脑信息系统，保证该基础 资料信息的系统性、及时性、准确性。各有关部门和单位也要 根据该信息系统，各自建立好自己的管理系统，为提高服务水 平打下一个良好的基础，为各级领导作决策提供依据。
三是要依法收缴和使用物业公共维修基金。切实加强物 业公共维修基金的管理工作。按照专户储存、业主所有、专款 专用的原则，由区物业主管部门具体负责维修资金的归集、核 算、拨付、使用等相关的管理工作，统一核算到户、计息到户， 并按规定建立健全相关的监督检查制度。小区的公共维修部位 进行维修时，物业管理企业应提出申请，经业主委员会通过、 主管部门审批后方可使用。有关部门要进一步加强对公共维修 基金的有效监督，加大对挪用基金现象的查处力度，对挪用物
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业公共维修基金的行为进行严厉处罚，情节严重的，依法追究 有关责任人的刑事责任，切实保障公共维修基金的正当使用， 取之于业主，用之于业主，防止产生不必要的社会纠纷。
以上是关于嘉定区老居住区物业管理综合情况的调研报 告。由于本次物业管理综合情况调查活动时间短，而物业管理 内容多、涉及面广，加上我们调查小组的思想认识和业务水平 有限，调研的深度和广度都存在着局限性，因此本报告中难免 会存在着不妥之处，为此恳请大家批评指正。
本次调查工作，我们得到了区房地局、广厦、明达、磊 成、万涓、叶城等物业公司和部分社区居委会积极配合及基层 群众的全力支持，在此我们表示衷心的感谢。
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